Sponsored Content
SAKENUUS - Wanneer 'n dorpsontwikkeling deur die munisipaliteit goedgekeur word, word 'n statutêre voorwaarde gewoonlik opgelê dat die ontwikkelaar 'n Huiseienaarsvereniging moet stig (Hierna verwys as “HEV” ) en vervolgens word 'n HEV-voorwaarde in die titleaktes van die eiendomme in die ontwikkeling geskep.
Hierdie beperkende voorwaarde sluit dikwels in dat die eienaar van die eiendom gebonde is aan die grondwet van die HEV; dat die eienaar 'n lid van die HEV sal wees sodra die eiendom aan hulle oorgedra word en dat die eienaar nie die eiendom mag vervreem of oordra sonder om eers skriftelike toestemming van die HEV te verkry wat bevestig dat alle heffings en enige ander verskuldigde bedrae op datum betaal is nie.
Dit word gesien as 'n beperkende voorwaarde en word teen die titelaktes van die eiendomme geregistreer.
Dit is algemeen dat dispute ontstaan oor die afdwingbaarheid van beperkende voorwaardes soos vervat in 'n titelakte ten gunste van 'n HEV.
Ontwikkelaars en huiseienaars is geneig om weerstand te bied teen die voorwaardes wat ten gunste van 'n HEV opgelê word as gevolg van 'n misverstand rakend die wettige afdwinging van sulke voorwaardes sodra 'n nuwe ontwikkeling gestig en geregistreer is.
Huiseienaars weier soms om lid van die HEV te wees ten spyte van die registrasie van die beperkende voorwaarde in hul titelaktes.
In Koka NO and Others v Willow Waters Home Owners' Association (Pty) Ltd and Others [2013] het die hooggeregshof beslis dat die beperkende voorwaarde wat ten gunste van die HEV gestel is 'n persoonlike reg is en die feit dat dit teen die titelakte geregistreer is verander nie die voorwaarde na 'n saaklike reg nie.
Hierdie beslissing is tersyde gestel deur die Hoogste Hof van Appèl wat bevind het dat die registrasie van hierdie voorwaarde in die Aktekantoor die persoonlike reg omgeskakel het na 'n saaklike reg wat afdwingbaar is teen enige en alle houers van die titelakte.
'n Saaklike reg word effektief beskerm deur registrasie daarvan in die Aktekantoor en is dus afdwingbaar teen die houers van genoemde titelaktes.
In sommige gevalle kan die voorwaarde ten gunste van die HEV verkeerdelik uit 'n titelakte weggelaat word. Dit beteken nie 'n eienaar van daardie eiendom is nie gebonde aan die bepalings van die HEV nie en hierdie fout kan eenvoudig reggestel word om die voorwaarde in die titelakte in te sluit deur aansoek by die Registrateur van Aktes.
Dit is dus van kardinale belang dat indien u eiendom geleë, of u van plan is om 'n eiendom geleë in 'n dorp of ontwikkeling met 'n HEV te koop, u die inhoud van die grondwet van die HEV lees en ken en bewus sal wees dat op oordrag van die eiendom in u naam, word u 'n lid van die genoemde HEV en sal gebonde wees aan die bepalings en voorwaardes van die HEV.
LORANDI VAN DER MERWE
Conveyancer/ Aktebesorger
lorandi@rgprok.com
‘Ons bring jou die nuutste Tuinroete, Hessequa, Karoo nuus’
